Comprar imóveis em países como Estados Unidos, Portugal, Espanha ou Emirados Árabes Unidos é uma estratégia consolidada de diversificação patrimonial. Contudo, o investidor precisa lidar com uma obrigação inegociável: a correta prestação de contas à Receita Federal.
O processo de declarar investimento imobiliário no exterior no imposto de renda brasileiro passou por atualizações recentes, especialmente com os impactos contínuos da Lei 14.754/2023, que alterou as regras para offshores e trusts.
Entender os critérios estabelecidos para a declaração de 2026 (ano-base 2025) é fundamental para proteger o seu patrimônio, evitar multas pesadas e não cair na malha fina. A tributação e o formato da declaração dependem essencialmente da estrutura jurídica escolhida para a compra: se feita diretamente na pessoa física ou por meio de uma empresa no exterior.
Quando o contribuinte residente no Brasil adquire um imóvel estrangeiro diretamente em seu nome, a propriedade deve ser informada na ficha de "bens e direitos" do programa gerador do IRPF. O procedimento é semelhante ao de um imóvel em território nacional, mas com regras cambiais específicas.
Você deve selecionar o grupo correto para bens imóveis e o respectivo código (como apartamento ou casa). No campo de discriminação, é necessário fornecer o máximo de detalhes possível: endereço completo do imóvel no exterior, data de aquisição, dados do vendedor, forma de pagamento e se a propriedade foi financiada ou comprada à vista.
O valor declarado deve ser sempre o custo de aquisição. A Receita Federal não permite a atualização do valor do imóvel com base na valorização de mercado. O montante pago em moeda estrangeira deve ser convertido para reais utilizando a cotação de compra do dólar dos Estados Unidos fixada pelo Banco Central do Brasil para o dia da transação. Se o imóvel foi financiado, você deve informar apenas os valores efetivamente pagos até 31 de dezembro do ano-base.
Se a compra do imóvel no exterior gera renda passiva por meio de aluguéis, a atenção deve ser redobrada. Os rendimentos recebidos de fontes no exterior por residentes no Brasil estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório por meio do Carnê-Leão.
O imposto deve ser calculado e pago no mês seguinte ao do recebimento do aluguel, seguindo a tabela progressiva do IRPF, que pode chegar a 27,5%. O valor em moeda estrangeira também precisa ser convertido para reais pela cotação do dólar do último dia útil da primeira quinzena do mês anterior ao do recebimento.
Na declaração anual de ajuste, esses rendimentos serão importados do programa do Carnê-Leão para a ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física e do exterior. É crucial verificar se o Brasil possui acordo para evitar a bitributação ou reciprocidade de tratamento com o país onde o imóvel está localizado. Nesses cenários, o imposto pago no exterior pode ser compensado no Brasil, respeitando o limite do imposto devido internamente.
Muitos investidores de alto patrimônio optam por comprar propriedades através de estruturas corporativas, como as Private Investment Companies (PICs) ou trusts, buscando planejamento sucessório e proteção de ativos. A partir da vigência da Lei 14.754/2023, a forma de declarar e tributar essas estruturas sofreu uma grande transformação.
Se o imóvel pertence a uma entidade controlada no exterior, você não o declara diretamente na sua ficha de bens e direitos. Em vez disso, declara a sua participação societária na empresa estrangeira. A nova legislação estabeleceu que os lucros apurados por essas controladas, incluindo lucros de locação ou venda de ativos da empresa, passam a ser tributados anualmente em 31 de dezembro a uma alíquota fixa de 15%, mesmo que o dinheiro não tenha sido transferido para a pessoa física no Brasil.
Os trusts também ganharam regras precisas. Agora, os bens sob a administração de um trust precisam ser declarados diretamente pelo instituidor ou, se for o caso, pelo beneficiário, tornando a estrutura transparente para fins fiscais no Brasil.
O momento de vender o seu ativo imobiliário internacional exige o uso do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP). Quando a venda ocorre na pessoa física e apresenta lucro, a diferença positiva entre o valor da venda e o custo de aquisição original configura ganho de capital, sendo tributado em alíquotas que vão de 15% a 22,5%.
Um ponto exclusivo dos investimentos fora do país é a origem dos fundos. Se o imóvel foi comprado exclusivamente com rendimentos originados em moeda estrangeira, o ganho de capital é calculado na moeda estrangeira e só depois convertido para reais. Caso tenha sido comprado com recursos convertidos de reais, a variação cambial entra no cálculo e sofre tributação.
Após apurar o lucro e pagar a guia correspondente no GCAP, que vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda, o contribuinte deve importar o arquivo gerado para a sua declaração do IRPF no ano subsequente. Isso encerra o ciclo do investimento, oficializando a baixa do patrimônio e a quitação do imposto.
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MARINA FERNANDEZ GUEDES
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